买房是投资，租房才是消费

一些基本概念

 一、买房是什么？答：买房就是一次性付清70年的租金。

 二、作为投资品，房子的价值是什么？答：就是这70年租金的现金贴现。

 三、买房是投资行为，租房才是消费行为，自住者相当于买房后租给自己。

 四、房子是有折旧的，70年后的残值等于零，那么前面70年的折旧至少要按每年2%来计算。

 五、资金的使用是有成本的，资金成本＝自有资金比例×资金机会成本＋银行贷款比例×贷款利率

 一些事实

 一、房子售价与租金的比例很高，就我所了解的房子(以毛胚房为例，不必计算装修和家具的折旧)，年租金只相当于售价的3.5%到4%。

 二、市场双方其实还在观望，卖方(包括开发商和炒房者)捂房，买方捂钱包。

 关于房价的博弈

 关于房价的走向，我们用建立经济模型的方式来推断——

一、假设买卖双方都是长期资金(自有资金或长期贷款)，房子的价格等于其价值，即资金成本等于房租减去折旧。 在这种情况下，双方在博弈中都没有优势，因为卖方在捂房的同时，可以将房子出租，获得收益，该收益扣除折旧后等于资金成本；买方也可以租房子住，租房的成本也等于资金成本加上折旧。

二、假设买卖双方仍是长期资金，但房子的价格高于价值，即资金成本高于房租减去折旧。在这种情况下，卖方将房子出租的收益扣除折旧后，将低于资金成本，时间越长，卖方损失越大；买方租房的支出将低于资金成本加折旧，买方宁愿把钱存银行，用利息来租房子，时间越长越有利。博弈的优势向买方倾斜。